Исследование ИНП РАН показало, что за последние годы доходы домохозяйств стали одним из ключевых факторов накопления нефинансового богатства, а различие в уровнях доходов между группами населения в долгосрочном периоде – источником расхождения по уровню накопленного между ними богатства.
Другими словами, в стране завершилось формирование механизма ускоренного имущественного расслоения, встроенного в рынок недвижимости.
С одной стороны, для всех групп доступ к жилью расширяется, растет и площадь приобретаемого жилья, но решающим фактором является не это, а капитализация. Почему так происходит? Более обеспеченные домохозяйства концентрируются в локациях и сегментах, где рост цен выше среднего, тогда как менее обеспеченные закрепляются в зонах с низкой инвестиционной динамикой. То есть, рынок сам перераспределяет будущий рост в пользу тех, у кого уже есть ресурсы. Получается, что доход превращается в актив, актив – стимулирует ускоренное богатство. В то время, как бедные «улучшают жилищные условия», богатые накапливают капитал.
К чему это ведет? Жильё из социальной инфраструктуры, каковой оно было на протяжении десятков лет, окончательно превращается в финансовый инструмент. При этом рынок недвижимости трансформируется в механизм межпоколенческой передачи имущества.
На этом фоне разгоняется инфляция, поскольку рост зарплат «внизу» распределения не компенсирует разрыв, создаваемый ростом стоимости активов «наверху.» А это формирует скрытую уязвимость финансовой системы, поскольку чем больше доля благосостояния завязана на недвижимость, тем больше экономика становится чувствительной к коррекции цен, ставкам и ипотечному циклу. А это уже не просто социальная проблема, это – латентный системный риск.
Эксперты уверены, что Россия постепенно входит в режим «экономики активов», где основным источником неравенства становится не текущий доход, а доступ к капитализируемым объектам – прежде всего к жилью.
В. Петров