Продажа 1/2 доли квартиры в Москве

29 октября 2016

В Компанию «Перекресток права» обратился Клиент с просьбой оказать юридическое сопровождение сделки по продаже ½ доли в праве собственности на квартиру, расположенной в городе Москве. Проблема заключалась в том, что второй собственник препятствовал этому всеми возможными способами. Нанял "крутого" представителя, который всем своим видом и манерой общения пытался задавить как нашего клиента так и наших юристов. Наш клиент в какой-то момент даже начал отчаиваться и хотел начать решать проблему более радикальными методами, но мы его отговорили от незаконных способов воздействия, гарантируя решить проблему в рамках закона.

Второй собственник чинил препятствия и угрожал судебными исками, одновременно соглашаясь на все условия, присылал на переговоры своего представителя, а в итоге не являлся на сделку, пытаясь доказать что его никоим образом не уведомили. Скрывался, не отвечал на телефонные звонки. Угрожал нотариусу, звонил ему и писал грозные письма! Нам даже пришлось поменять нотариальную контору из-за этого. Но на все его хитрости юристы компании "Перекресток Права" отвечали спокойно, достойно и по закону, чем приводили его в нервное состояние души. С нашими юристами встречался представитель собственника, пытался договориться, угрожать, вызвать у них неуверенность в своих силах, внушал что он известный адвокат в Москве и что у него все куплено - безусловно очень харизматичный человек, возможно на кого-то его напор и действует. Возможно что за счет этого он и выигрывает свои дела, но не в случае с нашими специалистами, которые в итоге четко завершили сделку,доля была продана, клиент остался доволен.

Ведущий юрисконсульт раскрывает правовые особенности сделки:

Специалистами компании "Перекресток Права" было дано правовое заключение о возможности продажи ½ доли в праве собственности на квартиру. В соответствии со ст. 246 Гражданского Кодекса РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 ГК РФ. Согласно ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавецвправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебномпорядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. 
Специалистами нашей юридической Компании были осуществлены следующие действия: 1.Другой участник долевой собственности был извещен нотариальноудостоверенным заявлением о намерении продажи ½ доли. В нотариально удостоверенном заявлении были указаны все необходимые условия: полный адрес объекта недвижимости, размер доли квартиры, фамилия имя и отчество сособственника, цена за которую предлагается выкупить долю. В нотариальную контору поступила телеграмма - уведомление от второго собственника о согласии приобрести в собственность долю по предложенной цене. 2. Следующим шагом нашими специалистами совместно и под контролем Клиента были совершены следующие правовые действия: - на электронную почту совладельца квартиры направлена форма договора купли-продажи с указанием даты его заключения. - в адрес совладельца квартиры направленателеграмма с приглашением заключить договор купли–продажи доли квартиры с обозначением времени и места совершения сделки – нотариальная контора; забронирована банковская ячейка для закладки денег. Хотя второй собственник заявил о своем согласии выкупить долю, но на сделку в назначенное время не явился, о чем был составлен Акт.

Нами было повторно направлено второму собственнику нотариально удостоверенное извещение о том, что ему надлежит явиться к определенному нотариусу в определенное время для заключения договора, имея при себе денежную сумму, т.к. условием договора является передача денег через депозит банка, закладка в который осуществляется до заключения договора. В извещение было отражено, что в случае неявки второго собственника на сделку по заключению договора купли – продажи доли квартиры, наш Клиент имеет право заключать договор с другим покупателем, так как месячный срок на преимущественное право покупки продаваемой доли истек. Месячный срокисчисляется со дня извещения (получения) сособственником заявления от продавца о намерении продать долю. 
В силу п. 1 ст. 24 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной формеостальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

Таким образом, наш Клиент исполнил возложенную на продавца законом (ст. 250 ГК РФ) обязанность и известил в письменной форме второго собственникао намерении продать свою долю и предложил ему воспользоваться преимущественным правом покупки квартиры, подтверждая свои правомерные действия документально. Правомерность действий подтверждается судебной практикой – Апелляционное определение Московского городского суда от 28.09.2012 по делу N 11-22949 (на решение Чертановского районного суда г. Москвы от 18 июля 2012 года). В удовлетворении иска о переводе прав и обязанностей покупателей на жилое помещение в коммунальной квартиреотказано правомерно, поскольку материалами дела установлено, что правом преимущественной покупки комнаты истцы не воспользовались.

Параллельно с проводимыми действиями по запросу нашего Клиента, был проведен правовой анализ целесообразности определения порядка пользования квартирой для дальнейшей продажи своей ½ доли. В соответствии с п.2 ст.1 Жилищного Кодекса РФ, граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Они свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. При этом граждане не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан. Согласно положениям п. З той же ст. 1 ЖК РФ, жилищные права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц. Пунктом 1 ст. 7 ЖК РФ предусмотрено, что в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона). Жилищный кодекс РФ не регулирует отношения по определению порядка пользования жилым помещением. Соответствующие нормы содержаться в ГК РФ. Согласно статье 247 ГК РФ, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности,осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации. Таким образом, порядок пользования квартирой можно определить несколькими путями. Первый и самый простой – это заключение письменного нотариальногоудостоверенного соглашения об определении порядка пользования квартирой. В этом случае возможно избавится от судебных споров с недвижимостью, и связанных с этим расходов. Второй - если нет возможности договориться о заключении соглашения об определении порядка пользования квартирой, то участник долевой собственности вправе потребовать определение порядка пользования квартирой в судебном порядке. Возможность такая появляется, если в квартире имеется изолированная (не смежная с другими) комната, в которой имеется площадь, соответствующая размеру доли.

При этом следует учесть, что при продаже доли квартиры в пользу третьего лица решение суда об определении порядка пользования теряет свою силу, поскольку происходит смена собственника и соответственно пользователя, а будет потеряно время и произведены ненужные денежные расходы.

На основании вышеизложенного и руководствуясь нормами права нашими юристами был сделан вывод о том, что один из собственников имеет право продать свою долю третьему лицу не определяя порядок пользования квартирой, если второй собственник не воспользовался своим правом преимущественной покупки.

ИТОГ данного дела: ½ доля нашего Клиента была законно продана третьему лицу. Право собственности зарегистрировано.

"© Перекресток Права" 05.09.2014 г.

Комментариев пока нет