Приобретение земельного участка по договору купли-продажи

29 октября 2016

Как приобрести земельный участок по договору купли-продажи?

Договор купли-продажи земельных участков является самым распространенным способом приобретения прав собственности на земельный участок. В данном Договоре круг лиц, которые могут выступать сторонами, неограничен, никакие личные качества покупателя и продавца (как в договоре ренты), или родственные связи (как в договоре дарения) не имеют для данного договора никакого значения.

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать другой стороне (покупателю) в собственность земельный участок (п.1 ст. 549 ГК РФ).

По договору купли-продажи в выгоде остаются обе стороны, он является возмездным, т.е. приобретая земельный участок в собственность, покупатель уплачивает продавцу обусловленную цену земельного участка. Цена является существенным условием  договора, без ее указания договор считается не заключенным (ст. 555 ГК РФ).

В свою очередь продавец обязан передать покупателю земельный участок свободным от каких-либо обременений, т.е. от прав третьих лиц на этот участок, за исключением случаев, когда покупатель соглашается принять земельный участок, обременный правами третьих лиц (ст. 460 ГК РФ). Поэтому покупатель должен быть заранее предупрежден об этих правах, и это должно быть отражено в договоре. В противном случае покупатель вправе требовать расторжение договора.

Продавец обязан передать покупателю земельный участок оговоренного качества. Если недостатки земельного участка оговорены не были, то покупатель при обнаружении  недостатков вправе требовать от продавца (п.1,2 ст. 475 ГК РФ): соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок или возмещения своих расходов на устранение недостатков товара, если такое устранение возможно. Если же устранение невозможно, то покупатель вправе отказаться от исполнения договора и требовать возврата уплаченной денежной суммы. Срок для выявления недостатков и предъявления претензий не может быть менее двух лет.

Передача земельного участка оформляется актом приема-передачи, подписанный обеими сторонами. После подписания данного акта покупатель не становится собственником, право собственности он приобретает после регистрации перехода к нему данного права.

Договор купли-продажи заключается в письменной форме, подписывается обеими сторонами. Договор вступает в силу с момента его подписания, но только после государственной регистрации перехода права собственности покупатель становится собственником земельного участка. Важно отметить, что регистрации подлежит не сам Договор, а переход по этому договору права собственности на земельный участок от продавца к покупателю. При уклонении одной сторон от совершения действий, необходимых для регистрации, вторая сторона вправе требовать регистрации прав в судебном порядке. При этом, необоснованно уклоняющаяся от регистрации перехода права собственности сторона, должна возместит другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Чаще всего земельный участок отчуждается вместе с находящимися на нем постройками, по одному договору. Но свидетельства на сооружения (строения) и на земельный участок выдаются отдельно друг от друга.

Также обязательным условием являются данные, позволяющие установить передаваемый земельный участок, в противном случае договор не считается заключенным. В договоре купли-продажи, земельный участок должен быть описан очень подробно. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Законодатель установил ряд недействительных условий для договора купли-продажи земельного участка (ст. 37 ЗК РФ):

 - устанавливающие право продавца выкупать земельный участок обратно по собственному желанию;

- ограничивающее дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе,  ограничивающее ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

- ограничивающее ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков (ст. 37 ЗК РФ).

Комментариев пока нет