Главная тема Новости

Новое в законодательстве: застройщики побеждают обитателей аварийного и ветхого жилья

29 октября 2016

Поводом для написания этого материала послужила заметка в АиФ № 47, в которой говорилось о том, что «Минстрой хочет переложить выполнение программы переселения из ветхого жилье на самих жильцов». В газете эту информацию подтвердил адвокат Пермского фонда содействия ТСЖ Станислав Шестаков, заявивший: «По новому закону, внесенному на рассмотрение в Госдуму, квартиры будут предоставляться только тем жителям аварийных домов, которые имеют статус малоимущих и нуждающихся граждан, на условиях социального и некоммерческого найма. Остальным придется самим решать свою жилищную проблему». «По сути, чиновники продолжают снимать с себя социальные обязательства», - делает вывод адвокат.

Мы решили разобраться в ситуации. Действительно, оказалось, что проект Федерального закона «О переселении граждан из аварийного жилищного фонда», подготовленный Министерством строительства и ЖКХ, внесен на рассмотрение в Госдуму (полный текст можно найти на http://www.consultant.ru/). В пояснительной записке к нему читаем: «Проект Федерального закона "О переселении граждан из аварийного жилищного фонда" разработан во исполнение пункта 13 Комплекса мер, направленных на решение задач, связанных с ликвидацией аварийного жилищного фонда, утвержденного распоряжением Правительства… и т.д.». В частности, законопроектом «определяются общие принципы и порядок признания многоквартирных домов (далее - МКД) аварийными, устанавливаются основания признания МКД аварийными, а также определяется орган, уполномоченный на принятие решения о признании МКД аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. Кроме этого, актом «вводится требование по ведению реестра аварийных МКД, регламентируются основной состав сведений Реестра, его доступность для ознакомления и т.д.».

Согласно записке, нормы документа «направлены на установление механизма обеспечения жилищных прав переселяемых граждан путем предоставления жилья по договорам найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, в том числе по договорам социального найма с предоставлением жилых помещений по нормам предоставления, а также на определение категорий граждан, которым при переселении из многоквартирных домов, признанных аварийными, может быть предоставлено жилье по договорам найма жилого помещения жилищного фонда социального использования».

И еще в записке говорится про «региональные программы переселения», «возможные механизмы государственной (муниципальной) поддержки мероприятий по переселению», «механизмы поддержки собственников помещений в многоквартирном доме, принявших решение о самостоятельном проведении сноса (реконструкции) многоквартирного дома, признанного аварийным», а также «формы оказания поддержки инвесторам, оказывающим содействие или участвующим в реконструкции, сносе многоквартирных домов, признанных аварийными».

С первого взгляда все в законе вроде бы логично, понятно, актуально и вроде бы все в интересах населения. Ведь давно пора ввести цивилизацию и право в отношения между собственниками домов (чаще всего ветхих) и застройщиками. Не для кого не секрет, что там царит произвол последних. Чего только стоит недавний скандал о «3000 поджогах» в Астрахани, когда дома наиболее строптивых частных лиц, не желающих их покинуть, вдруг, ни с того, ни с сего загорались. Причем региональное МЧС методично называло основными причинами пожаров «неосторожное обращение с огнем» и «несоблюдение правил пожарной безопасности». Например, когда подобная ситуация сложилась в одном из центральных районов Астрахани, и губернатор областиАлександр Жилкин цинично отреагировал: «Не хотят соглашаться? (местные жители – прим. автора). Ломят цены за свои халупы?! Вообще ничего им не давайте! Стройте вокруг, и пусть эти люди в своих домах так и остаются», то спустя короткое время одно из зданий сгорело (слава богу, жильцов в нем не было).

Народ в своей массе не питает иллюзий в отношении причин этого и многих других подобных инцидентов, справедливо считая, что поджог – это одновременно и способ захвата участка, на котором стоит строение, и дешевый способ это строение снести.

Это вам не Китай, где власть уважает частную собственность и строит шоссе в Вэньлине в китайской провинции Чжэцзян вокруг пятиэтажного дома, который теперь торчит прямо на проезжей части. Потому что его владельцы посчитали компенсацию за переезд слишком маленькой. У нас же все по-другому, и ситуация, сложившаяся в Астрахани, характерна для многих регионов России.

Если обратиться к истории вопроса, то можно вспомнить, что в эпоху СССР власти для постройки нового микрорайона или водохранилища могли без всяких вопросов переселять целые деревни, так как жилье принадлежало государству.

Когда великой державы не стало, не стало и денег в казне, но пришла эпоха рыночной экономики и частной собственности, населению разрешили свое жилье приватизировать и «делать с ним, что хошь». Народ возрадовался, не понимая, что вместе с правом на свои метры, он вешает на себя и ответственность за их содержание. Одновременно и государство не только скинуло с себя эту ответственность, но и получило «головную боль» в виде права собственников на отказ покинуть свое жилье, в случае решения госорганов на месте этого жилья построить новое или проложить шоссе.

Когда возникает подобная «переселенческая» коллизия, обе стороны пытаются что-нибудь урвать: то не сходятся в цене (власти занижают, а владельцы завышают компенсацию), то собственники прописывают на своих метрах полдеревни и требуют каждому жильцу отдельную квартиру, с чем власти, естественно, не могут согласиться. Не каждый суд может в этом разобраться!

Но тут появляется третья заинтересованная сторона – застройщики или инвесторы, которые претендуют не на метры собственников, а на землю под этими метрами в надежде, вложив в нее энную сумму, «наварить» в итоге эту сумму в квадрате, а то и в кубе. И в погоне за наживой в ход идет многое, начиная от подкупов до прямых поджогов и других способов. Этим другим способом в последнее время все чаще становится выселение жильцов из желаемых домов (чаще всего в центре города) под предлогом их аварийного состояния.

Однако какое отношение все вышесказанное имеет к теме нашего материала? Самое прямое! Внесенный в Госдуму законопроект играет на руку застройщикам, а не собственникам, не говоря уже о бесправных нанимателях, так как его нормы значительно упрощают «отъем» жилья у населения.

Для справки. Согласно федеральной целевой программе «Жилище», например, в 2011-2012 годах следовало расселить 480 тысяч семей, то есть более миллиона человек, реально же расселяли по несколько тысяч в год максимум (свежее статистики мы не нашли). В 2014 году на строительство квартир по программе ликвидации аварийного жилфонда было спущено из бюджета 1,5 млрд. рублей, однако в некоторых регионах 25 процентов федеральных средств, выделенных на программу, не было реализовано.

Напомним, какие нормы действуют в этой сфере сегодня. Если кратко, то после признания дома аварийным (целая процедура) его жильцам, стоящим в очереди, предоставляется адекватное жилье эквивалентной площади (!) вне очереди. При этом у них есть возможность отказаться от двух не понравившихся вариантов, но третий будет последним. Для не стоящих в очереди существует возможность получить выкупную цену, по ставке, принятой Гордумой – 32 800 рублей за квадратный метр.

Если законопроект, внесенный Минстроем, будет принят, то вступят в силу следующие изменения. Во-первых, дом может быть признан аварийным не только вопреки желанию людей, проживающих в нем, но и без их уведомления. Согласно законопроекту, губернаторам дано право формировать коллегиальный орган, в обязанности которого будет входить проведение инспекций с проверкой состояния домов для возможного признания их аварийными. «Признание многоквартирных домов аварийными осуществляется коллегиальным органом, создаваемым по решению высшего должностного лица субъекта Российской Федерации» (часть 3 статьи 2).

Во-вторых, даже если выселенной семье дадут квартиру, то ее передадут не в собственность, а в договор социального найма (часть 1 статьи 5).

В-третьих. Прошу прощения за пространную цитату, но точнее не скажешь. «Если на дату вывода многоквартирного дома из эксплуатации и запрета на использование жилых помещений в таком доме в целях временного или постоянного проживания граждан другие жилые помещения государственного или муниципального жилищного фонда социального использования не предоставлены гражданам, вставшим на учет нуждающихся в переселении, такие граждане подлежат переселению в жилые помещения маневренного для временного проживания до предоставления им других жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда социального использования в связи с их переселением» (5 часть статьи 7). Нам ли не знать, что ничего не бывает более постоянным, чем временное.

По мнению депутата Госдумы, члена Президиума партии «Справедливая Россия» Олега Шеина, если закон позволит властям «иногда временно» переселять граждан в маневренные общежития, то они будут делать это «всегда и надолго». «Вполне очевидно, что из этого получится. Такая мера будет стимулировать власти и застройщиков к строительству домов-гетто – общежитий с 8-метровыми комнатками и т.д. Маневренный фонд разрастется до небывалых размеров. Это ведь гораздо проще, чем предоставить людям жилье эквивалентной площади», - прогнозирует депутат.

В-четвертых. Если «граждане, состоящие на учете нуждающихся в переселении, от переселения в предоставляемые им в соответствии с установленным законодательством порядком жилые помещения, соответствующие предусмотренным законодательством требованиям» отказываются, то это «является основанием для их выселения на основании суда». А если вы – отказывающийся очередник-собственник, то вас еще – по решению суда – и из очереди попросят. А если вы вообще не очередник, то суд решит вас выселить без предоставления других жилых помещений (часть 2,3 статьи 9).

Вон из «учета нуждающихся в переселении» могут теперь попросить и тех, кто будет получать зарплату выше прожиточного минимума (7500 руб/мес. для работающих и для детей, 5600 руб/мес для пенсионеров). Видимо, в правительстве полагают, что на 7510 рублей в месяц человек сможет не только поесть, одеться, но и снять жилплощадь (часть 1 статья 4).

В любопытную ситуацию попадают собственники аварийных домов и приватизированных квартир в аварийных домах, учитывая, что таких квартир и домов по России даже больше, чем муниципальных. Законопроект предоставляет им право, в случае если «вдруг» их жилье будет признано аварийным (что вполне вероятно – см. пункт первый), капитально отремонтировать дом самостоятельно или же снести его своими силами и построить на его месте новый. Причем решение жильцы должны принять «в срок не позднее 10 рабочих дней со дня включения многоквартирного дома в региональный реестр аварийных домов»  (часть 1 статьи 10). Но никто не предупреждает, что по действующему законодательству жильцы должны состоять в саморегулируемой организации (СРО) строителей или организовать строительную компанию.

Дальше все еще быстрее: «заявление на получение разрешения на строительство в связи с реконструкцией указанного дома должно быть подано не позднее месяца со дня вывода данного дома из эксплуатации и запрета на использование жилых помещений в таком доме в целях временного или постоянного проживания граждан», «снос такого дома должен быть осуществлен не позднее одного года» (часть 1, 2 статьи 11).

Но позвольте, неужели законодатели не знают, какие средства необходимы для реализации этого права? Знают и предлагают свой вариант решения проблемы в статье 12 «Содействие органа местного самоуправления принятию собственниками помещений в многоквартирном доме, признанном аварийным, решения о сносе или реконструкции такого дома». Именно там появляются «лица, заинтересованные участвовать, в том числе за счет своих средств, в реконструкции многоквартирного дома, признанного аварийным, или в сносе такого дома и строительстве объекта капитального строительства на месте такого дома, покупке всех помещений в таком доме. Эти «заинтересованные лица» «вправе направить свои предложения по проведению работ и (или) оказанию услуг, связанных реконструкцией или сносом такого дома, в том числе со строительством иного объекта капитального строительства на месте такого дома, либо по выкупу всех помещений в таком доме как собственникам помещений в таком доме, так и в орган местного самоуправления» (часть 1 статьи 12).

И хотя остальные части 12-й статьи детально описывают порядок проведения общих собраний жильцов для обеспечения их обязательного участия, круг замкнулся частью 1 статьи 13, которая гласит: «Собственники помещений в многоквартирном доме, признанном аварийным, в качестве одного из способов реализации своего решения по аварийному дому вправе в таком решении предоставить органу местного самоуправления право на проведение публичных торгов по отбору инвестора». Прямо как в геометрии: «что и требовалось доказать».

А чтобы «своенравные» владельцы квартир не «рыпались», законопроект прописывает и правила аукциона (торга), который между этими инвесторами может состояться, и сроки его проведения: не более трех лет (попытки затянуть время или отложить аукцион будут пресекаться: если сроки будут нарушены, муниципалитет вправе изъять участок под домом для муниципальных нужд (часть 1 статьи 14) если сроки будут нарушены и есть угроза обрушения, муниципалитет вправе изъять дом для муниципальной нужды в его сносе (часть 2 статьи 14) если эти изъятия случатся, помещения собственников подлежат продаже с публичных торгов – инвесторам, которые проведут снос. При этом действующая сейчас ставка (32 800 рублей за квадратный метр) из документа исчезла: предлагай, какую хочешь.

Таким образом получается, что внесенный в Думу законопроект позволит государству руками «заинтересованных лиц», т.е. застройщиков («откаты» подразумеваются по определению) сначала объявлять дом на понравившемся участке земли аварийным, потом через суд выселять жильцов в маневренный фонд, а то и на улицу, наплевав на их мнение, и строить плохое жилье, «наваривая» при этом свои прибыли. Такого мнения придерживается, например, Олег Шейн. По его словам, «учитывая наши реалии, не исключено, что инвесторы с помощью этого закона смогут ходить по улицам и выбирать понравившиеся участки, тыкая в них пальцем: дальнейшее – дело техники, при желании признать аварийными можно многие дома». «Краски я не сгущаю, а говорю, как есть – исходя из опыта взаимодействия с людьми и структурами в этом пространстве», -подчеркивает депутат.

Между тем в декабре прошлого года на заседании Госсовета Владимир Путин обратил внимание присутствующих на плачевную ситуацию с переселением граждан из ветхого и аварийного жилья. По его словам, план на 2013 год выполнен только на 4 процента, переселены чуть более полутора тысяч человек из запланированных 42 тысяч, хотя соответствующая программа была принята давно, но почти не работала, поэтому один из майских указов президента подразумевал ее форсирование. Президент заметил, что за несколько лет не была даже разработана единая нормативная база для реализации программы.

Тогда губернатор Новосибирской области Василий Юрченко бросил «пробный» камень. «Сегодня при изменении законодательства, в частности, возможно привлечь очень серьезные частные инвестиции, - считает Юрченко. - Наверное, настало время изменить норму земельного законодательства, когда строить новое жилье на застроенных территориях можно не когда полностью будет расселен квартал, а когда будет поэтапно подготовлено два-три дома. Тем самым сократить сроки расселения и заинтересовать застройщиков во вложении частных средств в эту проблему».

Итог той встречи подвел президент Путин. «Мы в течение следующего года будем возвращаться к отдельным аспектам, но на один я хотел бы обратить особое внимание – это жилищная программа… А между тем это одна из самых острых проблем нашей страны. Так вот, мы посмотрим, что и как сделано в мае, а потом второй раз вернемся к этой позиции в ноябре следующего года… И в конце ноября будем принимать определенные решения, в том числе административного характера», - таким предупреждением завершил заседание госсовета Владимир Путин.

Вот и приняли «определенные решения». Сомневаться в том, что законопроект, разработанный Минстроем, пройдет обсуждение в Госдуме, не приходится, ведь за последние 12 лет не было ни одного проекта, предложенного правительством, который был бы отклонен при первом чтении.

Комментариев пока нет