Открытая трибуна Юридическая консультация Дискуссионный клуб

Каких еще условий не должно быть в Вашем договоре долевого участия?

14 июня 2018

Часть первая : Каких условий не должно быть в Вашем Договоре долевого участия...



Часть вторая. Застройщик и дольщик: Каких еще условий не должно быть в Вашем договоре долевого участия?

Вы решили купить квартиру в новостройке и готовы заключать договор долевого участия в строительстве. К сожалению, мы, как правило, вынуждены подписывать такой проект договора, который нам предлагает застройщик. Пользуясь этим, застройщики нередко включают в договор условия, которые создают для них более выгодное положение, а потребителя наоборот ущемляют.

О том, какие незаконные условия могут увеличить цену вашего договора ДДУ, можно посмотреть здесь: (повтор Части первой, ...)


В сегодняшнем ролике еще пять условий договора долевого участия о сроках, которые нарушают Ваши права.

1. Включение в договор пункта, что застройщик может в одностороннем порядке перенести сроки строительства. Например, если сроки завершения строительства продляются меньше чем на 2 месяца, тогда заключать дополнительное соглашение о переносе сроков не нужно. Застройщик просто направляет дольщику уведомление и с момента получения уведомления, условия договора считаются измененными. Данное условие нарушает закон, ведь Вас ограничивают в праве на неустойку. Данный пункт в договоре судами признается недействительным.

2. Еще одно условие, которое нередко включается в договор- сокращение гарантийного срока, в течение которого Вы можете предъявить претензии к застройщику. В 214 Федеральном законе он установлен не менее 5 лет на объект и не менее 3 лет на инженерное и технологическое оборудование . Срок этот начинается со дня подписания акта приема-передачи квартиры. Однако в договоре нередко указывается, что гарантийный срок начинается со дня ввода дома в эксплуатацию. Но ведь передача квартиры происходит не на следующий день. То есть, застройщик намеренно уменьшает срок, в течение которого Вы можете предъявить к нему претензии.

3. Пункт, по которому Вы обязаны заключать дополнительное соглашение с застройщиком при переносе сроков строительства, в противном случае застройщик может с вами расторгнуть договор, также можно часто найти в своем ДДУ. Данное условие нарушает ваши права и должно признаваться недействительным.

4. Нарушение, которое можно найти в вашем договоре – это запрет дольщику на производство работ по переустройству и перепланировке до государственной регистрации права собственности. В противном случае, застройщик не несет гарантийных обязательств в отношении ранее выполненных работ. Судебные инстанции считают, что это условие накладывает на потребителя необоснованные ограничения. Дольщик при наличии всех разрешительных документов может производить переустройство и перепланировку со дня подписания акта приема-передачи.

5. Условием в сегодняшнем обзоре условий ДДУ, которые нарушают права потребителя, условие о том, что вы обязаны принять квартиру в течение например 7 дней со дня получения уведомления о готовности квартиры к приемке. Между тем, то, что Вы приступили к приемке квартиры, вовсе не означает, что вы ее примите. Ведь качество квартиры может быть настолько плачевным, что Вы решите отказаться от приема такого некачественного объекта.



Таким образом, суды такой пункт также расценивают как ущемляющий Ваши права. Вот пять условий о сроках, которые можно встретить в договоре долевого участия. За включение этих условий застройщика могут привлечь к административной ответственности и оштрафовать.


Матерал подготовлен при участии Колесниковой Анастасии Геннадьевны,

адвоката Коллегии адвокатов "ЛИНИЯ ЗАЩИТЫ",



дополнительно:

... почему москвичам не выгодно предложение властей по расширению площади жилья в ходе реновации? Или ... Немного о том, как , возможно, будут "накалывать" на доплате неосведомленных переселенцев по реновации...

Представьте, что Вам при переселении по реновации положена равнозначная квартира…

К примеру - однокомнатная квартира №263 на 7-м этаже – ее площадь 38,9 кв.м. и ее рыночная цена, определенная городом – 6485875 рублей т.е. 166732р. за 1 кв.м.

Вы решаетесь на доплату при переселении и хотите соседнюю трехкомнатную квартиру №262 на том же 7-м этаже – ее площадь всего 76,8 кв.м. и ее рыночная цена, определенная городом 12,085,325 руб., т.е. 157,361р. за 1 кв.м.

Согласно формуле мэрии мы вычитаем из желаемой нами квартиры в 76,8 кв.м. площадь средних равнозначных квартир (38,9) и получаем разницу в 37,9 кв.м.

Полученные 37,9 кв.м. умножим на цену 1 кв.м (157,361р.) и получим какие-то 5,963,981,9 рублей…

И вроде бы все честно, но нет…

Если вычесть из стоимости желаемой квартиры стоимость получаемой и так квартиры, то мы получим: 12,085,325 – 6,485,875 = 5,599,450 а это извините, но дешевле вышеуказанной цены в 5,963,981,9 аж на 364,531,9 рублей

А как же скидка спросите Вы?

Ну допустим, что никто больше не претендует на желаемую вами квартиру, и нет будет никакого аукциона и вы покупаете ее со скидкой в 10%, то ее цена составит тогда 5,963,981,9-10% = 5,367,583,71 и да, это дешевле на 231,861,29 рублей от реальной разницы в стоимости квартир, но это уже и ни как не 10% скидки и то, это возможно, только без аукционной продажи…

Этот пример был приведен между двумя соседними квартирами, а теперь рассмотрим такой вариант, более реальный для тех, кто желает что-то купить с доплатой.

Равнозначную квартиру выбирать нужно как можно выше – квартиры на высоких этажах априори стоят дороже. Допустим вы выберете квартиру №338 с площадью 39,0кв.м. и ценой 6,853,002 руб. (175 718р. за кв.м.)

вот тогда, при покупке например квартиры №237 с площадью 78,5 кв.м. на 4-м этаже за 12,106,427 руб. (154 222р. за кв.м.) по рынку нужно будет доплатить (12,106,427-6,853,002) 5,253,425 рублей.

В то время как при покупке у города нужно будет: (78,5-39)=39,5х154 222 = 6,091,769 рублей – 10% получилось 5,482,592,1 (фантастической цены со скидкой, это если не будет аукциона)

Значит просто купив и продав надо доплатить 5,253,425 руб. а это уже на 229,167,1руб. дешевле чем купить у города со скидкой в 10% !!!

И это еще не все!

В расчете я не учитывал размер скидки положенный при покупке в течении 2-х лет, если его учесть, то мы можем купить желаемую нами квартиру №237 с площадью 78,5 кв.м. на 4-м этаже за 12,106,427 руб. (154 222р. за кв.м.) если не будет аукциона со скидкой в 10% итого ее цена составит 12,106,427-10% = 10,895,784,3 рубля!

Продаем нашу равнозначную квартиру №338 с площадью 39,0кв.м. и ценой 6,853,002 руб. (175 718р. за кв.м.) и вот тогда, при покупке уже надо будет доплатить 10,895,784,5 – 6,853,002 = 4,042,782,5 руб.!!! против 5,482,592,1руб!!! при одновременной доплате при переезде… а это уже на 1 439 809,6 руб. дешевле

В общем то это пример только в рамках одного дома, а если дома разные? То и разница будет еще выше, но она всегда будет в пользу города, ибо такова политика мэрии, именно на незнании людей, на их неосведомленности они делают свой грязный бизнес…

Не дайте себя обмануть! Думайте! Считайте! Анализируйте! Только по приведенному выше примеру почти 1,5 миллиона на дороге не валяются! Цена вашей беспечности будет измеряться миллионами! Поэтому, если вы решили за доплату при переезде улучшить свои жилищные условия, то лучше обращайтесь к специалистам, так вы точно не останетесь «с носом».

Доводы подтверждаются и расчетами других москвичей применительно к своим районам и ценам на недвижимость в них. Приведем в пример жителя СВАО Николая:

Резюме первых переселений:

1) жилая площадь почти всегда меньше;

2) докупать дополнительные комнаты крайне невыгодно - если едешь из однушки в однушку, то за допметры не платишь, а если из однушки в 35 метров в двушку 55, например -то за каждый дополнительный из 20 метров придётся доплатить по цене 160 тыс руб. У нас в районе в сталинских отличных домах метр по 130 тыс руб, в новых домах предлагают легко скидки до 15%, можно найти за те же 160, но там, где по душе и выбираешь сам.

ТАК В ЧЕМ ТУТ ВЫГОДА?

3) в старых домах выкуп за деньги планируют делать по ценник 99 тыс руб метр, когда рыночная цена на 30-50% выше.

4) за землю ни копейки компенсации.

5) в договорах мены запрещается предъявлять претензии к застройщику.

как они будут толкать эту программу?

Давить людей танками, сажать в тюрьмы?

Это такой попадос на деньги для переселенцев, тут расходы и на ЕСПЧ копейками покажутся (7-10 тыс евро выезд на дело).

А наши засносы ждали доп.метров по 35 тыс.руб метр, как обещал сотрудник управы Бабушкинского района Памбухтян…»

А вот и постановление по теме от московского правительства подоспело. Изучаем первоисточник:

норма 1: НОРМА ЗАКОНА: Постановление Правительства Москвы от 01.02.2018 N 45-ПП "О порядке приобретения собственниками жилых помещений в многоквартирных домах, включенных в Программу реновации"

Также по экономической составляющей реновации рекомендуем следующее :

Выгодна ли для собственника квартиры реновация экономически?

... продолжение следует...








Комментариев пока нет